苏州园区 多地下调，稳楼市政策全方位深化
国庆长假前，央行、银保监会、财政部等部门相继发布重磅福利，包括首套房贷款利率下限、首套0.15个百分点，居民换房个人所得税优惠等政策正式出台。各地也在积极落实释放市场需求的相关政策。
据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆长假第一天到现在，共有湖南、河南、安徽、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波等51个省份。在全市，政府已宣布下调首套房，5年以下（含5年）和5年以上的利率分别调整为2.6%和3.1%。
另一方面，部分城市首套房贷款利率下限放开，意味着符合条件的城市可能低于4.1%。
公积金贷款与商业贷款相结合，降低购房者购房的实际成本。随着近期针对房屋置换需求的一系列促进措施的加入，稳楼市政策正在全方位深化。
无论是降低购房成本、打通换房门槛，还是提高市场信心，在“用足政策工具箱”和“因城施策”的原则指导下，监管部门和地方政府加快了步伐。支持住房刚性需求和改善需求，促进房地产市场平稳健康发展。
利好政策叠加开发商“抢收入”的推动。业内人士认为，楼市有望进一步企稳。不过，市场人士也指出，除了支持首次置业消费群体外，建议关注改善购房者的资金支持，以进一步提振市场。提高消费者预期，促进房地产良性循环。
（10月正式宣布下调首套房的省市）
直击购房成本
济南市历城区的韩先生目前居住在他2019年购买的第一套房子。当时他申请了30万元的公积金贷款和60万元的商业贷款。每月需还公积金贷款1400元，每月还款商业贷款3500元。
由于济南自10月1日起将首套住房利率下调至3.1%苏州园区公积金贷款利率，韩先生作为已发放但尚未到期的首套用户，也将在2023年1月1日享受调整后的新利率。
除济南外，还有湖南、河南、安徽、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等50个省市公积金管理中心正式发布的调整公告明确，自2022年10月1日起，第一套按照央行调整后的利率执行苏州企业贷款，即5年以下（含5年）的利率5年以上分别调整为2.6%和3.1%。
新一实施后，对于首次购房者来说，将节省一笔实实在在的购房成本。以100万元、30年期公积金贷款计算，在首套房新利率下，该方式贷款总利息将减少约3万元，每月还款可减少82元。
各城市首套房调整时限为10月1日，尚未购买首套房的，10月1日起直接受益；而在2022年10月1日前已发行并尚未偿还的，也将从2023年1月1日起执行调整后的新利率。
“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为买卖房屋而设立的专项贷款基金，是购房者在购房过程中首选的贷款方式。” 诸葛房搜数据研究中心首席分析师王小强表示，此次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚需购房者的支持。预计更多地方城市将跟进下调首套房公积金贷款利率。
对于像济南韩先生这样已经买了第一套房子的群体来说，更多的成本其实来自商业贷款。2019年签订贷款合同时，韩先生的商业贷款部分执行LPR+83.5BP标准。随着LPR的下调，这部分贷款的利息也将在2023年1月1日下调。
今年以来，房贷利率5年以上的LPR连续3次下调，累计下调35个基点。据贝壳研究院监测，9月份86个城市的主流房贷利率已跌至下限。
随着央行、银保监会9月29日发布公告，对于2022年6月至2022年8月新建商品房销售价格环比和同比连续下降的城市苏州园区公积金贷款利率， 2022年底前，可自主决定维持、下调或取消地方首个住宅商业个人住房贷款利率下限，部分城市可能低于4.1%。“对于符合条件的城市，年底前会降低下限，保守估计会降至与经营性贷款相近的3.6%-3.7%左右的水平。” 壳牌研究院指出。
商业贷款和公积金贷款全面调整，降低购房成本。
中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉21世纪经济报道记者：“双管齐下，将直接降低贷款购房户的利息支出和月供负担。购房后，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定楼市预期。”
结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”、“一人购房助养”等相关调控政策，此次公积金政策的影响力将进一步加强。陈文景进一步指出，短期内，公积金优化政策仍是城市调控房地产的重要手段之一。.
政策全面稳定预期
除了关注新房市场和刚需群体，稳楼市的政策也在从更多的环节推动房地产市场的良性循环。
9月30日，财政部明确苏州车辆抵押贷款，自2022年10月1日至2023年12月31日，纳税人出售自有房屋并在现有房屋售出后1年内在市场上回购房屋的，应当出售。现房已缴纳的个人所得税将予以退还。
据21世纪经济报道记者了解，目前大部分一二线重点城市对住房征收个人所得税是“全五只”免征，其他情况按住房差价的20%征收。或全额的1%。
北京某房售价400万元，房屋原值200万元，不满足“满五只”条件苏州信用贷款，装修，税金，其他费用50万元，卖家需缴纳个人所得税30万元。
新政策下，如果卖家一年内重新购买新房，且新购房屋总价不低于400万元，则退还30万元个人税，卖家省钱到30万元的费用。.
李玉佳告诉21世纪经济报道记者，由于楼市信心和预期相对较弱，叠加二手房置换交易流程较长，置换需求不旺，房地产良性循环的障碍。他认为，置换房个人所得税减免对降低购房成本仍有较大影响，有望对市场预期形成良好引导作用。
房屋置换需求是购房需求的重要组成部分。除了减免置换房个人所得税外，近期，监管部门和地方政府也相继出台了一系列针对置换房需求的促进政策，包括降低二手房首付比例、促进二手房。“抵押转产”和“串单”的并行处理，直接指向了当前房地产市场的一些痛点和堵点。
“推动业主出售现有二手房，购买新房，也将促进新市民的住房，为新市民、年轻人等刚需群体释放更多选择。” 李玉嘉补充道。
一系列稳定楼市的政策效果已经释放，国庆假期期间开始体现，多城市二手房交易回暖。
贝壳研究院数据显示，今年11月期间（10月1日至10月7日）苏州园区公积金贷款利率，贝壳50城二手房日均成交量同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市看，50个城市中90%的二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州和其他城市的二手房交易量是去年同期的两倍多。
从需求端看，看房活动也有所增加。壳牌50个城市日均二手房客户数同比增长7%，60%以上城市客户数同比增长，东莞、厦门、成都等城市同比增长超过50%。
贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场交易量较去年同期有所回升，主要是央行、财政部相继出台利率等激励政策部分城市节前减税减税，有助于提振市场信心，加快购房者入市步伐。
值得注意的是，虽然首次房贷降息理论上会促进购房消费需求，但购房者仍担心未竟之事。
前述济南市民韩先生就有这样的案例。国庆假期前，韩先生的朋友张先生属于尚未买下第一套房子的那群人。为了结婚买房，他一直在看房子。在本轮房贷降息之后，张先生也认为房贷利率已经降到了合适的水平。不过，由于担心楼花能否按时交房，他最终还是买了一套二手房。
贝壳研究院首席市场分析师徐晓乐指出，考虑到市场预期仍不稳定，预计未来融资担保覆盖面将进一步扩大，引导金融机构降低贷款成本优质民营房地产企业，帮助房地产企业修复债券市场信用。，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，提升消费市场预期。
上述韩先生身边的同事和朋友对房贷利率的下降也持观望态度。他们认为当前的流动性比固定资产更重要，不愿意增持二三套房。
“稳定楼市的整体政策越来越强，但消费者信心还没有完全恢复，市场期待着更多力度的政策，包括为续建楼花提供资金、降低存量房贷利率等。 " 中原地产首席分析师张大伟表示。购房者的收入预期也影响消费力的释放。（21世纪经济报道）
如果您还有相关贷款咨询可以致电178-5152-1618杜经理,让您贷款不走弯路!无前期费用！
