关于房产抵押贷款，首先说，规矩是死的，人是活的。
很多东西，可以适度美化，或者，有些特殊的通道，特殊的人，或者加担保，来处理一些疑难单子。
先说规矩，也就是银行的政策。每家银行都有自己的产品政策，风控模型，什么层次的客群的准入，什么样的不准入。
答主苏宁银行北京地区前房产抵押大客户经理，银行业务影响职业生涯，目前自立公司乾曦。
银行里的这些事儿，说多了太干，尤其是以文字这种形式，作为外行人会觉得很陌生，很干涩。
同样一家年化利率3.6%的银行，同样一套房子，可能你能审批下来贷款，你朋友同事、亲属就贷不下来，因为，千人千面，作为独立的个体，每个人都大同小异，但又不完全一样。有些人因为自身原因被挡在银行的门槛之外，很正常。但是，有解决办法，也很正常。
从几方面来讲吧，人，房，公司，流水，征信。
人，最好别是公检法律师记者军人金融行业。
公检法从业人员名下不能有公司
律师，这位大哥是位比较麻烦的存在。
军人，逾期了去催收是个麻烦事，政府军队关系影响。我们经常开玩笑说，你去催收了，然后人家掏出来把枪，你是要还是不要呢？
记者，这个行业，银行有事儿没事儿的，一被报道，银行也不好受，所以，大部分银行业是能避则避。
金融行业，我们同行业么，催收的手段都非常清楚，一家子，也是忌讳。
这些也都有解决办法，，可以做抵贷不一，配偶或者父母子女来作为借款人，少部分银行业是能认可的。
18-22周岁，60-65周岁需要父母子女共同借款，一边是没有正常的还款能力，一边是面临人这一辈子最大的劫。22-60周岁就相对简单。60-68岁，浦发银行能接，再大就不行了，虽然浦发银行政策上最高能做到70岁，贷款到期前抵押人不超80岁。实操中，基本上超过68岁，浦发银行也不接。
超过68岁的人，怎么办呢，只能找特殊的人来处理特殊的事儿了。但是我能说，可以处理。
已婚的需要配偶出面签借款合同，离异的和多段婚史的提供离婚协议证明房产产权清晰。丧偶的更麻烦，需要提供死亡证明和遗嘱，或者一大家子人（不含抵押人）七大姑八大姨的去公证处做放弃财产公证。
非涉案人员，借贷纠纷，刑事案件，失信人等。
有稳定的收入，流水，来覆盖抵押贷款后的月供，这是最低的基本要求。部分银行可以充流水，做流水，但是前提是确认客户资产以及收入情况不会逾期。每家银行政策稍有不同，有看房值，抵押率低不看流水的，有要求年流水覆盖贷款金额25%的，有一倍覆盖的，还有两倍覆盖的，差别挺大，利率，年限，还款方式也不一样。
房子，大家普遍拥有的都是商品房住宅，北京地区房产种类太多，我就不一一讲了。
经济适用房2008年之前的不能上抵，央产房需要去朝阳门的蓝岛大厦开可上市交易证明，可抵押证明。科研办公厂房等特殊立项仅有几家银行能接，教育医疗政府等类别不能上抵，等等很多。
住宅的话建成年代在30年内，可选择银行多，房子越老，越少有银行接的动。
区域价值，是个问题，越偏僻的地区价值越低，银行不喜欢接的。
再说公司，现在的房产抵押贷款，都需要申请主体是公司，贷款用途是企业经营贷款，前几年的国家还没有对房地产市场进行管控，允许贷款资金流入房地产市场，也能做一些个人房产抵押消费贷款，现在不灵了。
当前政府层面已经感受到房地产市场对国内经济的绑架，在尝试调整，多手段出台住房不炒的政策。
同时禁止贷款资金流入房地产市场用于买房，所以个人房产抵押消费贷款（用途是消费），基本全停。之前已经缩减到100w额度消费贷，目前在银行市场上已经消失不见。包括中农工建交，包括地方银行，股份制商业银行。这都是今年6月份之前的事儿。
没有公司的话，也可以解决，比方说，买个公司壳做法人加股东，部分银行认可单纯股东。
之前哈尔滨银行认可一纸实控。就是说做一份实际控制人协议，盖X公司公章，提供上下游合同，三方合同等就可以了。9月份的时候哈行被监管查了，罚了点款，业务暂停一段时间，现在也是要求有公司。
征信 ：逾期次数基本的不超连3累6，资产负债率不要太高，就没什么问题。
其他的注意点，看我这篇回答吧，很详细
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开篇说的那句话，规矩是死的，人是活的。是说，很多东西可以调整，只要找对人，不太违反大的原则，可以变通，包括特批，单笔单议。
有些人，会有这个实力。
征信逾期连6累20，做过；本金逾期，做过；被执行人，做过；刑事案件申请者，也做过。
就是麻烦点而已。
而且，这个银行市场上，银行很多，东方不亮西方亮，我们有的选。
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我写东西都比较认真，要么不写。
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